Investeren in vastgoed

Geld investeren in vastgoed is een keuze voor de lange termijn. Het is totaal anders dan beleggen in aandelen. Wist je dat je voor een beleggingspand helemaal geen tonnen cash hoeft te hebben? Maar, hoe kun je beginnen met weinig geld en wat zijn de typische valkuilen die je wilt vermijden? Wij leggen je uit hoe je kunt beleggen in vastgoed, waarmee je de basis legt voor een aantrekkelijk en langdurig rendement.

Wat zijn bijvoorbeeld de beste vastgoedfondsen en hoe kun je gebruik maken van crowdfunding? Daarnaast leggen we je uit hoe je stap-voor-stap je eerste investering in onroerend goed kunt doen, eventueel na een cursus voor beleggen waarin je leert hoe je dat aanpakt. Met onze uitgebreide gids voor beginners leer je hoe je jouw eerste investering doet, dat een passief inkomen niet alleen is voor vermogende particulieren, hoe je klein begint en hoe je dat uitbouwt tot een mooi rendement of een aantrekkelijk pensioen.

• Diverse belastingvoordelen
  Geld investeren in vastgoed levert een aantal belangrijke belastingvoordelen op. Het is fiscaal interessant, zelfs na recente aanpassingen in de wetgeving. Het bezit van vastgoed wordt gestimuleerd. De aanhoudende woningnood op de Nederlandse woningmarkt maakt het een fiscaal interessante keuze, waarmee je goede mogelijkheden hebt om een goed rendement te maken.
• Investering voor de lange termijn
  In vastgoed beleggen is een investering die op lange termijn financiële zekerheid kan bieden. Dus beleggen met weinig geld? Over een periode van tientallen jaren groeit dat uit tot een mooi portfolio. Of kun je rekenen op een hoog totaal rendement, dankzij alle positieve cashflows die je in de loop der jaren hebt ontvangen.
• Positieve cashflow
  De positieve cashflow is een van de belangrijkste voordelen van uw geld investeren in vastgoed. De huuropbrengsten alleen in de meeste gevallen leveren meer rendement op dan bijvoorbeeld aandelen. Je kunt vastgoed daardoor gebruiken als pensioenvoorziening of extra inkomen, anders dan wanneer je een kapitaal op zou bouwen met beleggingen op de beurs.
• Bescherming tegen inflatie
  Zodra de inflatie oploopt heb je daar met investeringen in vastgoed weinig tot geen last van. Huuropbrengsten stijgen met de inflatie mee, waardoor het daadwerkelijke inkomen dat je hieruit ontvangt gelijk blijft. En blijft de inflatie achter? Dan stijgen de huurinkomsten minder hard, maar heb je ook minder hoge lasten.
• Zorgeloos investeren
  Je kunt individueel investeren in vastgoed of gebruik maken van dienstverleners die je daarbij kunnen helpen. Laat je hen de verhuur, het beheer en onderhoud regelen? Dan heb jij daar geen omkijken naar, dus kun je min of meer zorgeloos investeren.

Een vastgoed fonds helpt je de risico’s te spreiden of met weinig geld toch in vastgoed investeren. Dus heb je nog niet het vermogen om zelf een woning of (winkel)pand aankopen? Dankzij de volgende fondsen kun je kleinschalig(er) beginnen:

Een meer moderne variant van vastgoed fondsen is het investeren in vastgoed op basis van crowdfunding. De crowd bestaat uit (particuliere) beleggers, die samen het geld bij elkaar brengen om vastgoed aan te kopen. Aanbieders die door middel van crowdfunding in vastgoed investeren zijn:

• Geldvoorelkaar
• Kapitaal op Maat
• Crowd Realestate

1. Geldvoorelkaar

Geld voor Elkaar investeert in Nederlandse ondernemers. Het gaat om de aankoop van zakelijk vastgoed zoals bedrijfs- en horecapanden. Op die manier brengt de crowdfunding Nederlandse beleggers en ondernemende types bij elkaar. Samen maken ze het mogelijk om sneller te groeien, op basis van investeringen met een looptijd van bijvoorbeeld 48 of 60 maanden. Er is sprake van financieringen en investeringen, waarbij in veel gevallen een vast rendement van bijvoorbeeld 7% of 8% wordt aangeboden.

2. Kapitaal op Maat

Kapitaal op Maat organiseert crowdfunding voor MKB-ondernemers. Het is een groep ondernemers die in Nederland niet altijd bij de bank terecht kan, zelfs als er goede plannen liggen voor een nieuwe vestiging of een andere investering.

Het gaat bij Kapitaal op Maat om crowdfunding voor vastgoed, met investeringen van €25.000 tot €2.500.000. De verschillende projecten krijgen een ‘rating’, die aangeeft hoe groot het risico is. Er geldt een minimale investering van €100, tot een maximaal bedrag voor particulieren van €80.000. Op die manier biedt het voldoende mogelijkheden om vastgoedinvestering te maken op basis van crowdfunding.

3. Crowd Realestate

Crowd Realestate biedt crowdfunding voor investeren in vastgoed. Er is daarbij altijd sprake van een hypothecaire zekerheid, uiteraard in combinatie met een aantrekkelijk rendement. Het gaat om projecten in bijvoorbeeld Nederland en Duitsland, bijvoorbeeld met tientallen woningen voor de verhuur die worden aangeboden.

Er is bij Crowd Realestate sprake van een vaste rente en een beoogde looptijd, als financiering die vraagt om een investering. De ontvangers van de crowdfunding hebben de vrijheid om boetevrij vervroegd af te lossen, waarmee het rendement in één keer beschikbaar komt.

Je kunt geld investeren in vastgoed op de manier die jij wilt. Een fonds of crowdfunding is goed geschikt bij weinig geld of zelfs zonder geld om zelfstandig een pand te kopen. En wil je wel individueel aan de slag met een aankoop? Wat kan er gebeuren als je met slechte tijden te maken krijgt? Met een paar handige tips trap je niet in de typische valkuilen waarvan sprake is:

1. Beleggen dichtbij huis

Koop een beleggingspand dat het liefst zo dicht mogelijk bij huis. Dat is waar je de ontwikkelingen het best kent. Dus weet je dat een bepaalde locatie goed toekomstbestendig is? Of dat er plannen liggen die een negatief effect hebben op je beleggingspand? Dit kan van invloed zijn op mogelijke waardestijging van het vastgoed, en daarmee de investering die je doet. Bovendien kun je bij vastgoed dichtbij huis zelf even een keer langsgaan, om de situatie ter plaatse te bekijken. Je hebt veel verstand van wat er gebeurt en je hebt daar zicht op, waardoor het risico op problemen zo klein mogelijk is.

2. Zorg voor een Financiële buffer

Heb je weinig eigen vermogen of wil je beleggen in vastgoed zonder geld voor andere beleggingen? Dat is meestal geen goed idee. Zorg in plaats daarvan voor een financiële buffer, dankzij een goede spreiding. Beleg bijvoorbeeld 10% van je vermogen in vastgoed, kies voor een deel aandelen en houd een deel spaargeld aan. Je kunt dan flexibel schakelen als bepaalde rendementen tegenvallen. En je bent niet volledig afhankelijk van de ontwikkelingen binnen bijvoorbeeld het vastgoed.

3. Reken met rendement

Het is bij investeringen in vastgoed verleidelijk om te rekenen op meerwaarde. Het is goed mogelijk dat je het juiste pand gevonden en het meer waard wordt, maar de waarde kan ook weer een keer dalen. Als de rente flink stijgt zal dat bijvoorbeeld invloed hebben op de verkoopwaarde. Reken daarom liever met rendement, bijvoorbeeld uit de huuropbrengsten die je ontvangt.

4. Investeer in goede contracten

Een goed contract is van cruciaal belang, zowel met huurders als met andere betrokkenen. Durf daarin te investeren, bijvoorbeeld door een goede advocaat in de arm te nemen. Laat je begeleiden door een professional, die je kan helpen met het huurcontract en met de aannemings- en aankoopovereenkomst voor het vastgoed waarin je wilt investeren.

5. Investeer in relaties

Het zijn de goede relaties die van invloed zijn op jouw rendement, dus het is belangrijk om daar flink in te investeren. Zorg voor een netwerk met specialisten voor de aankoop, dan ben je gedekt als er iets mis gaat. En drink eens een kop koffie met relaties, ook op het moment dat je ze niet nodig hebt.

Funda wordt flink afgezocht, je hebt een paar potentiele panden gevonden, je persoonlijke situatie laat het toe om te investeren in vastgoed, Nederlandse woningen zijn de afgelopen jaren een goede belegging geweest, je ziet de huurinkomsten al binnen komen, alles lijkt een goede belegging, maar dan komen de vragen.

Ga ik geen hoge kosten maken door overdrachtsbelasting? Hoe vind ik geschikte huurders? De afgelopen jaren was er zo’n hoog rendement, wil ik mijn geld wel op één paard zetten? Heb ik na de aankoop wel voldoende eigen middelen, hoe doen andere beleggers dit? Allemaal vragen die alle investeerders hebben wanneer ze hun eerste pand kopen.

Met dit stappenplan ga je goed van start en zie je geen belangrijke stappen over het hoofd:

1. Basiskennis opdoen
2. Oriënteren op de markt
3. Aankoopmakelaar in de arm
4. Detailonderzoek en bezichtiging
5. Financiering aanvragen
6. Bod uitbrengen
7. Vastgoed kopen en verhuren

1. Basiskennis opdoen

Je bent goed bezig, je stelt de juiste vragen en tijdens je ontdekking kom je steeds weer nieuwe zaken tegen. Ga daar zo lang mogelijk mee door, ook op het moment dat je de eerste investering hebt gedaan. Lees je in over rendementen en over de mogelijke meerwaarde, net als over voorwaarden die belangrijk zijn wanneer je meerdere panden bezit. Wat zijn de regels van een pand verhuren? Wie doet het beheer van het vastgoed, wat zijn de huurinkomsten. Beleggers moeten op hoogte blijven van de nieuwste regels. Verken de verschillende opties, zodat je weet op welke manier je ook met weinig geld of zonder geld voor een eigen pand kunt investeren.

2. Oriënteren op de markt

Oriënteer je vervolgens op de markt, het liefst zo lokaal mogelijk. Wat is er beschikbaar aan vastgoed en wat heeft je voorkeur om te investeren? Je hebt grofweg de keuze uit particulier of commercieel vastgoed, wil je je richten op één object of op een complex? Heb je vertrouwen in winkelpanden in een drukke winkelstraat? Of investeer je liever in woningen voor specifiek de verhuur aan starters of bijvoorbeeld ouderen? Bedenk je op welke manier je wilt investeren in vastgoed, zodat je een plan hebt om daarmee aan de slag te gaan.

3. Aankoopmakelaar in de arm

Neem een aankoopmakelaar in de arm, zeker als je hier nog weinig ervaring mee hebt. Beginnende beleggers maken vaak de fout veel dingen zelf te willen uitzoeken, maar bespaar niet op een makelaar. Een makelaar kent de omgeving, de plannen daarmee en kan het pand of de woning voor je beoordelen. Bovendien kan een makelaar je helpen de aankoop en investering zo goed mogelijk te waarderen, zodat je daarvoor niet te veel betaalt.

4. Detailonderzoek en bezichtiging

Doe een detailonderzoek zodra je in een beleggingspand wilt investeren. Plan een bezichtiging en laat eventueel een bouwkundige keuring doen. Daarmee voorkom je dat je voor verrassingen komt te staan, bijvoorbeeld op basis van de bouwkundige kwaliteit van de woning of het pand of dat verhuren van het pand wettelijk gezien niet mag. Dan is dat geen plek waar je geld wilt investeren.

5. Financiering aanvragen

Vraag een financiering aan, als je daar (gedeeltelijk) gebruik van wilt maken. In verhuurde staat kun je over het algemeen 80% van de waarde financieren, al zullen banken terughoudend zijn bij een vastgoedhypotheek of een verhuur hypotheek. Sommige intermediairs kunnen je hiermee helpen, zodat je met de juiste aanvraag meer kans op een hypotheek voor je vastgoedbelegging.

6. Bod uitbrengen

Door een bod uit te brengen leg je de basis voor de investering die je wilt doen. Bespreek dit samen met de aankoopmakelaar en bedenk je zelf goed wat je er maximaal aan eigen middelen voor wilt inleggen. Het bod dat je doet moet in verhouding staan tot zowel de huuropbrengsten die je verwacht als passen binnen de portefeuille die je met jouw vermogen samenstelt. Voorkom bijvoorbeeld dat een te groot deel van je vermogen uit vastgoed zal bestaan.

7.Vastgoed kopen en verhuren

Je kunt ten slotte het vastgoed kopen, waarmee je daarin investeert. Verzamel om je heen de juiste partijen voor zowel de aankoop, de verhuur, als vervolgens het onderhoud. Of voer een deel van de taken zelf uit, waarmee je de kans hebt om het rendement groter te maken. Bepaal zelf hoeveel tijd en moeite je erin wilt steken en welk rendement je aan de andere kant belangrijk vindt. Hou rekening met het feit dat een beleggingspand in rendement naar beneden gaat als je kiest voor beheer. Een vastgoedbelegging is het meest rendabel als de panden zelf worden gemanaged.

Vind je het ondanks het stappenplan, de tips en de mogelijkheden voor indirect beleggen in vastgoedfondsen en crowdfunding toch lastig om daar zelfstandig aan de slag te gaan met investeren in vastgoed? Je gaat geld beleggen waar je hard voor hebt gewerkt. Dan wil je gewoon zeker weten dat je zo goed mogelijk bent voorbereid op het aankopen en investeren in een beleggingspand. Het gaat om relatief grote investeringen, die je doet voor de (zeer) lange termijn. Dan is een cursus aanschaffen eigenlijk indirect investeren in vastgoed.

Tijdens een vastgoed cursus leer je wat er belangrijk is, welke valkuilen je wilt vermijden en hoe je in de loop der jaren een mooie onroerend goed portefeuille kunt opbouwen. Dus heb je het doel om uiteindelijk een eigen pand aan te kopen, indirect beleggen met fondsen of door een belegging in crowdfunding te investeren in vastgoed? Dan is het een goed idee om de cursus te volgen. Investeerders die over hun belegging hebben nagedacht en goed voorbereid zijn maken over het algemeen minder fouten. Omdat het niet gaat over aandelen van een paar tientjes zijn deze fouten meestal duur. Leer alle kneepjes van het vak, maak alle belangrijke informatie eigen en zorg ervoor dat je weet wat je nodig hebt geld te investeren in vastgoed en daar een hoger rendement mee te maken.

Een zeer gerenommeerde vastgoedcursus is het werk van Martijn van den Berg, meer lezen van onze uitgebreide review over zijn cursus doe je hier.